תשואה מובטחת

מה בין "תשואה מובטחת" לבין ביטחון בהשקעה? האם מדובר בהבטחת תשואה ממש או בתרגיל שיווקי בלבד? מה הרקע לאותן הבטחות ומה משקיעים צריכים לדעת בקשר אליהן?

AAAA123QWE.png

תשואה מובטחת היא אלמנט שיווקי בעסקת השקעה בנדל"ן. היא מאפשרת למוכר, ליזם או למשווק להצליח למכור את ההשקעה תוך חלוקת סיכונים לכאורית עם הקונה. במילים אחרות, הקונה מקבל הבטחה לתשואה, מה שמפחית עבורו לכאורה את סיכוני ההשקעה. אבל בחיים כמו בחיים - אין מתנות חינם. בדרך כלל, הקונה הוא שמשלם למעשה על הבטחת התשואה. בדרך כלל, המחיר שאותו נדרש המשקיע לשלם עבור הנכס גבוה יותר מאשר מחירו מלא במסגרת עסקה של הבטחת תשואה. כלומר הקונה משלם על חלוקת הסיכונים.

לעיתים משווקים ויזמים אף מנפחים את שווי הנכס ומבטיחים באמצעות ההפרש את התשואה. במקרים אלו עשוי להיות מדובר בנוכלות ממש, במיוחד כאשר הנכס משווק לרוכש במחיר שמשקף את שוויו ההוגן. לכן, צריך לשים לב היטב לבדיקת הנכס (כמפורט מטה) בעסקאות מסוג זה.

אז הבנו שהבטחת התשואה היא אלמנט שיווקי, שנועד להבטיח את מכירת הנכס במחיר שבו המוכר, המשווק או היזם מעוניין למכור אותו, תוך חלוקת סיכונים. אך כשחושבים על זה לעומק, מבינים שהבטחת תשואה היא למעשה יצירת שני חוזים נפרדים - החוזה הראשון הוא חוזה המכר של הנכס או חוזה ההשקעה, והחוזה השני הוא חוזה ההבטחה. חוזה ההבטחה הוא למעשה חוזה נספח, חוזה נפרד לגמרי, שבין הקונה, מקבל ההבטחה, לבין נותן ההבטחה. נותן ההבטחה, אגב, לא חייב להיות המוכר, היזם או המשווק, אלא צד שלישי כלשהו שמבטיח לאתר שוכרים למשל. כשמסתכלים על הבטחת תשואה בצורה זו, מבינים שחוזה ההבטחה הוא למעשה חוזה הלוואה.

לכן, בבואנו לבחון השקעה שבצדה תשואה מובטחת, עלינו לבדוק שתי השקעות שונות. השקעה אחת היא ההשקעה הישירה בנכס, וההשקעה השניה היא בהלוואה שנותנים למי שמבטיח את התשואה.

בבדיקת ההשקעה הראשונה, ההשקעה בנכס, עלינו לבדוק שהוא נמכר לפי שוויו ההוגן, כלומר שמחירו לא נופח על מנת להבטיח את התשואה. עלינו לבדוק שהמודל העסקי עולה בקנה אחד עם המציאות ולבצע את כל הבדיקות הרגילות שצריך לבצע כשנכנסים להשקעות. ואיך בודקים את ההשקעה השניה, ההבטחה? עלינו להתייחס אליה כאמור כאל הלוואה. בודקים את הלווה (מי שנותנים לו את ההלוואה, כלומר מי שמבטיח לנו את התשואה), בודקים את יכולת הפירעון וההחזר שלו, בודקים את הביטחונות שהוא מסוגל להעמיד, בודקים מה מקורות ההכנסה והמימון שלו, בודקים האם המודל שלו נשען על נתונים סבירים או לא וכו'. חייבים לזכור שמדובר בהתחייבות והלוואה לכל דבר ועניין, וצריך לכן לבדוק אותה בהתאם.

בשורה התחתונה - הבטחת תשואה בנדל"ן היא בסופו של דבר עניין שיווקי. ההבטחה הזאת יוצרת הלכה למעשה שני חוזים נפרדים - חוזה השקעה וחוזה הבטחה שמתפקד כחוזה הלוואה. יש לבדוק את שני החוזים האלה לעומק, ולוודא שאכן מדובר בשתי השקעות נבונות.




הצטרפו לעמוד הפייסבוק של Investmart Israel ותהנו מתכנים איכותיים ומידע שוטף על עולם ההשקעות והנדל"ן על בסיס יומי.


 |