להמשיך להחזיק או לממש ולעבור לשוק אחר?

איך נדע שהבשילו התנאים לממש את ההשקעה הנוכחית ולהיכנס להשקעה בשוק חדש?

shutterstock_626699276.jpg

האם נכון לממש את הנכס ולעבור להשקעה בשוק הבא או להמשיך להחזיק בו ולא למהר למכור? התשובה לשאלה זו אינה תמיד חד-משמעית, והיא נגזרת משיקולים רבים. עם זאת, ככלל אצבע ניתן לומר שכדאי לממש את הנכס ולעבור לשוק אחר, אם קיים שוק בעל רמת סיכון דומה, שתשואת השכירות בו גבוהה מאשר תשואת השכירות הנוכחית בשוק המקורי, תוך התחשבות בעלויות המעבר.

בואו נפרק את את הטענה לשלושה רכיבים:

רמת הסיכון דומה: רמת הסיכון אמורה לשקף את האפשרות ל"אפ-סייד" או ל"דאון-סייד" במחיר הנכס. כלומר מה הסיכוי שמחיר הנכס יעלה או ירד. ככל שרמת הסיכון בשני השווקים דומה, לא נותר לנו אלא להישען על ההבדלים בתשואת השכירות ועלויות המעבר.

תשואת שכירות נוכחית: תשואת השוק הנוכחית היא לא תשואת השוק ההיסטורית. כלומר תשואת השוק הנוכחית נגזרת מערכו של הנכס היום, ולא מערכו ביום שבו בחרנו להשקיע בו. לשם המחשה, אם רכשתם נכס ב-100,000$ שמניב 7,000$ לשנה, לא נכון לומר שהתשואה שלכם היא 7% כיום, אם שווי הנכס עלה בינתיים ל-200,000$. במצב דברים זה, תשואת השוק הנוכחית היא רק 3.5%. הסיבה שיש לגזור את התשואה מערך הנכס הנוכחי על אף שהסכום שהוצאנו מכיסנו על מנת לרכוש אותו נמוך יותר, היא שבהשקעות צריך בכל רגע נתון לזכור שיש אלטרנטיבה. לשם המחשה, אם נממש את הנכס ונרכוש נכס בשוק אחר, שבו התשואה באמת עומדת על 7%, נפיק 14,000$ בשנה, ולא 7,000$.

עלויות המעבר (round costs): עלויות המעבר כוללת את הסכומים שאנחנו נדרשים לשלם בגין ביצוע שתי העסקאות (מימוש ורכישה) על כל רכיביהן, לרבות עורכי הדין, התיווך, האגרות, המיסים, הרישומים השונים וכיוצא באלה, כמו גם עלויות המעבר עצמן, לרבות נסיעות, הובלות וכיוצא באלה. עלויות המעבר צריכות להיות נמוכות יחסית לסכום העודף שאותו תוכלו להפיק בשוק הבא.

כאמור, ככל שרמת הסיכון בשוק האלטרנטיבי דומה, תשואת השכירות בו גבוהה יותר, ועלויות המעבר נמוכות - יש הצדקה לממש ולהמשיך הלאה.



הצטרפו לעמוד הפייסבוק של Investmart Israel ותהנו מתכנים איכותיים ומידע שוטף על עולם ההשקעות והנדל"ן על בסיס יומי.

 |